Par kadastrālo vērtēšanu

Kas ir kadastrālā vērtība?

Kadastrālā vērtība ir nekustamā īpašuma vērtība, kas tiek noteikta atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus informācijai saskaņā ar starptautiski atzītiem masveida vērtēšanas standartiem un vērtēšanas metodēm. Kadastrālā vērtība zemei un būvēm tiek aprēķināta atbilstoši valdības apstiprinātiem vienotiem vērtēšanas kritērijiem visā valsts teritorijā, ņemot vērā īpašuma atrašanās vietu, reģistrētos datus par īpašuma kvalitatīvo stāvokli, izmantošanas veidu, platību, apgrūtinājumiem un citiem kritērijiem.

Kadastrālās vērtēšanas juridiskais pamatojums ir Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums un uz šī likuma pamata izdotie Kadastrālās vērtēšanas noteikumi (18.04.2006 Ministru kabineta noteikumi Nr. 305).

Kadastrālā vērtība balstās un ir saistīta ar izmaiņām nekustamā īpašuma tirgū. Ja vērtības (cenas) kādā teritorijā vai īpašumu segmentā tirgū kāpj, pieaug arī kadastrālā vērtība un otrādi – ja krīt, tad kadastrālā vērtība samazinās.

Kadastrālās vērtēšanas process sastāv no diviem posmiem:

  1. bāzes vērtības noteikšana plašākam viena veida objektu lokam noteiktā teritorijā (vērtību zonā);
  2. konkrēta objekta kadastrālās vērtības automatizēts aprēķins Kadastrā.

Kas ir bāzes vērtības un kā tās tiek izmantotas kadastrālās vērtības aprēķināšanā?

Bāzes vērtību noteikšanas vajadzībām Dienests reizi četros gados visai valsts teritorijai pa īpašumu grupām (dzīvojamā, lauku, ražošanas, komercdarbības un sabiedriskā) izstrādā vērtību zonējumus. Vērtību zonas tiek veidotas, ņemot vērā nekustamā īpašuma cenas atbilstoši pieprasījumam/piedāvājumam konkrētajā laika momentā un vērtību ietekmējošos faktorus (piemēram novietojumu, infrastruktūras pieejamību, u.c.) un zonu izdalīšanas procesā iesaistās arī pašvaldību norīkoti pārstāvji – konsultanti, ar kuriem tiek izvērtētas noteikto vērtību zonu robežas.

Bāzes vērtības tiek noteiktas, analizējot zemesgrāmatā reģistrētos pirkuma darījumus – gan konkrētajā teritorijā notikušos, gan līdzīgās teritorijās. Dienesta rīcībā ir plaša nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, kur uzkrāta informācija par vairāk kā 530 tūkstošiem darījumu objektu. Tā kā nekustamā īpašuma tirgū visvairāk nonāk darījumi tieši ar dzīvojamiem īpašumiem (pārdod gan neapbūvētas zemes, gan zemes kopā ar savrupmājām, gan dzīvokļus), tad bāzes vērtību noteikšanai izmanto visplašāk pielietojamo vērtēšanas metodi, ko izmanto arī sertificētie vērtētāji, nosakot objektam tirgus vērtību, darījumu salīdzināšanas metodi.

Pielietojot matemātiski statistiskās metodes, analīzes procesā  nosaka zemes vai ēkas platības vienības bāzes vērtību (nosacīto standartcenu), kas raksturo tipisko objektu noteiktā vietā – vērtību zonā. Tas nozīmē, ka bāzes vērtība ir noteikta tipiskam objektam jeb standartobjektam, savukārt, ja zemes vienība vai dzīvojamā māja ir lielāka nekā standartobjekts, tās kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro samazinošos koeficientus.

Zonējumus un bāzes vērtības izstrādā līdz esošā gada 1. aprīlim, pēc tam tās līdz 15. jūnijam  apstiprina Ministru kabinetā kā kadastrālo vērtību bāzes noteikumus attiecīgajam gadam un kadastrālo vērtību aprēķinam, un tās stājas spēkā tikai nākošā gada 1. janvārī. Šāds periods ir noteikts tāpēc, ka kadastrālās vērtības tiek izmantotas nekustamā īpašuma nodokļa (nodoklis) vajadzībām, kuru ieņēmumi veido daļu no pašvaldības budžeta, kas ir savlaicīgi jāplāno.

Kāpēc mainās kadastrālā vērtība?

Krīze nekustamo īpašumu tirgū atstāja iespaidu arī uz darījumu cenām – tās strauji mazinājās, tāpēc vairs nederēja četru gadu vērtību bāzes noteikšanas cikls pa īpašumu grupām, bija nepieciešama ātra rīcība kadastrālo vērtību pārskatīšanai. 2009. gadā veica grozījumus Kadastrālās vērtēšanas noteikumos, kā rezultātā kopš 2010. gada bāzes vērtības tiek pārskatītas katru gadu atbilstoši jaunākajai tirgus informācijai.   

Tāpat kā vērtību zonējumi un bāzes vērtības ir noteiktas Ministru kabineta noteikumos, arī kadastrālās vērtības aprēķina modeļi jeb formulas ir noteiktas Kadastrālās vērtēšanas noteikumos un iestrādātas Kadastrā. Kadastrālās vērtības aprēķins ir pilnībā automatizēts process – kadastrālo vērtību zemei, ēkām, dzīvokļiem aprēķina pēc tādiem datiem, kādi ir reģistrēti Kadastrā. Atkarībā no reģistrēto datu stāvokļa, kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro dažādus vērtību samazinošos koeficientus.

Kā aprēķina kadastrālo vērtību?

Katru gadu 1. janvārī visiem kadastra objektiem aprēķina kadastrālo vērtību, ņemot vērā iepriekš pieņemtos normatīvos aktus, ar kuriem aktualizētas jaunas bāzes vērtības, jauni vērtību zonējumi vai mainītas aprēķina formulas. Aprēķinātās kadastrālās vērtības ir aktuālas līdz nākamā gada 1. janvārim, izņemot, ja gada laikā Kadastra informācijas sistēmā tiek reģistrētas izmaiņas objektu raksturojošos datos:

  • zemei – pašvaldība lēmusi par lietošanas mērķa izmaiņām, reģistrēti vai dzēsti apgrūtinājumi, uzmērīšanas rezultātā precizēta zemes platība;
  • ēkai – mainīts lietošanas veids, piemēram dzīvojamā ēka ir pārveidota par viesu māju, precizēts ēkas fiziskais nolietojums (piemēram, dabā ēka ir daudz sliktākā stāvoklī nekā Kadastra informācijas sistēmā reģistrēts), mainīti apjoma rādītāji (piemēram, ēka uzmērīta, iegūstot datus par telpām vai reģistrēti dati par piebūvēm);
  • telpu grupai (dzīvoklim) – mainīts lietošanas veids (piemēram, dzīvoklis pārveidots par biroju vai kafejnīcu) un apjoma rādītāji (piemēram, veikta dzīvokļa pārbūve).

Šajā gadījumā kadastrālā vērtība tiek pārrēķināta pēc tam, kad informācija par izmaiņām ir iesniegta Dienestā un reģistrēta Kadastrā. Ja īpašnieks pieprasa aktualizēt datus par savu īpašumu Kadastrā kārtējā gadā, kadastrālās vērtības pārrēķins nodokli ietekmēs tikai nākošajā gadā.

Kas ietekmē kadastrālo vērtību?

ZEMEI

Zemei kadastrālo vērtību visbūtiskāk ietekmē pašvaldības noteiktais lietošanas mērķis, vai tas ir lauksaimniecības, mežsaimniecības īpašums vai tomēr tas ir apbūvei paredzēts un reāli izmantots nekustamais īpašums. Katram lietošanas mērķim ir noteikta sava bāzes vērtība, ko izmanto kadastrālās vērtības aprēķinā. Ja lietošanas mērķis neatbilst dabā esošajai situācijai, īpašniekam ir tiesības vērsties pašvaldībā ar lūgumu to mainīt.

Tā kā zemes bāzes vērtība ir noteikta standarta apbūves gabalam, tad kadastrālo vērtību ietekmē arī zemes vienības lielums. Jo lielāka būs zemes vienība, jo mazāka būs viena kvadrātmetra vērtība.

Gan blakus esošām, gan līdzīgām zemes vienībām kadastrālās vērtības var atšķirties, ja reģistrēti atšķirīgi apgrūtinājumi (sarkanā līnija, komunikāciju aizsargjoslas u.c.), kuri iegūti zemi kadastrāli uzmērot.

APBŪVES ZEMĒM

Apbūves zemēm apgrūtinājumu aizņemtajai platībai vērtību samazina par 45%. Ja apgrūtinājumi ir noteikti, bet nav zināma to platība, tad samazinājums ir tikai 1%. Kopējais vērtības samazinājums nevar būt lielāks par 45%.

LAUKSAIMNIECĪBAS UN MEŽSAIMNIECĪBAS ĪPAŠUMIEM

Lauksaimniecības, mežsaimniecības īpašumiem kadastrālo vērtību ietekmē zemes mērniecības laikā uzmērītie zemes lietošanas veidi (aramzeme, ganības, meža zeme, krūmāji u.tt.), kuriem nosaka atšķirīgu zemes vērtību izejot no lauksaimniecībā izmantojamās zemes vai meža zemes kvalitātes – ballēm. Jo auglīgāka zeme, jo tās kvalitatīvais novērtējums lielāks. Līdzīgi kā apbūves zemēm, arī lauku zemēm kadastrālo vērtību ietekmē apgrūtinājumi, kas vērtību samazina par 5%, 10% vai 30%.

SAVRUPMĀJĀM

Savrupmājām kadastrālo vērtību ietekmē:

  • ēkas lielums un platību sadalījums – iekštelpas, ārtelpas (terase, nojume, balkons) palīgtelpas (garāža, kūts pagrabs);
  • ēkas labiekārtojumi – vai ir pieejama elektrība un kanalizācija;
  • ēkas stāvoklis – fiziskais nolietojums, ko iegūts, ēku kadastrāli uzmērot;
  • apgrūtinājumi – valsts vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis.

TELPU GRUPĀM (DZĪVOKĻIEM)

Telpu grupām (dzīvokļiem) kadastrālo vērtību ietekmē:

  • dzīvokļa atrašanās vieta ēkā – pagrabstāvā vai pirmajā stāvā;
  • dzīvokļa platību sadalījums – iekštelpas, ārtelpas (terase, nojume, balkons);
  • dzīvokļa labiekārtojumi – vai ir kanalizācija un sanmezgls (WC);
  • ēkas veids  - vai ir koka ēka;
  • ēkas stāvoklis - fiziskais nolietojums;
  • apgrūtinājumi – valsts vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis.

Aprēķinot dzīvokļa īpašumam kopējo vērtību, ņem vērā arī samazināto vērtību par dzīvojamā mājā esošajām koplietošanas telpām (trepēm, gaiteņiem).

Saistītie resursi