Kadastrālo vērtību aprēķins un piemēri

Kadastrālo vērtību aprēķina atsevišķi zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženier­būvei, zemes vienības daļai. Nekustamā īpašuma (zemes īpašums, būvju īpašums, dzīvokļa īpašums) kadastrālo vērtību aprēķina kā atsevišķu nekustamo īpašumu veidojošo zemes vienību, ēku un inženierbūvju kadastrālo vērtību summu.

Kadastrālo vērtību aprēķina, ņemot vērā Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus:

1. apstiprināto kadastrālo vērtību bāzi;
2. objektu raksturojošos datus – platība, izmantošana zemei - nekustamā īpašuma lietošanas mērķis, būvēm – tips u.c.);
3. nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumus.

Zemes vienības novietojums

Būtiskākais vērtību ietekmējošais faktors ir novietojums – gan valsts, gan vienas pašvaldības ietvaros. Zemes vērtība nekustamā īpašuma tirgū būs augstāka tādai zemes vienībai, kas atrodas pieprasītā vietā un ar pieejamu infrastruktūru, nekā tādai, kas atrodas pilsētas vai ciema nomalē un bez nepieciešamajām inženierkomunikācijām.
Teritoriju atšķirības tirgū parāda izstrādātais vērtību zonējums katrai īpašumu grupai (dzīvojamās, rūpniecības, komercdarbības un sabiedriskās apbūves).
Atkarībā no zemes vienības novietojuma valstī un konkrētā pašvaldībā katrā vērtību zonā katram lietošanas mērķim ir noteikta sava bāzes vērtība eiro par vienu kvadrātmetru.

Piemēram, individuālās apbūves zemes vienība – 1200 m², dzīvojamo māju apbūves zonējumā bāzes vērtība Rīgas pilsētā – 40 EUR/m², Subates pilsētā – 1 EUR/m².

Atšķirīgs zemes izmantošanas mērķis – atšķirīga vērtība. Izmantošanas mērķi nosaka pašvaldība

Jo lielāka zemes vienība, jo mazāka viena kvadrātmetra vērtība

Zemes bāzes vērtība ir noteikta standarta apbūves gabalam. Savukārt lielām zemes platībām kadastrālo vērtību koriģē, samazinot vērtību tai platībai, kas pārsniedz standartplatību. Gan standartplatība, gan koriģējošie koeficienti atkarībā no zemes izmantošanas un zemes vienības novietojuma pilsētā vai laukos ir mainīgi visā valstī, un tos ik gadus apstiprina Ministru kabinets.

Piemēram, standartplatība individuālās apbūves zemei – 1500 m², virsstandarta vērtību samazinošais koeficients – 0.6 jeb virsstandarta zemei būs par 40% zemāka vērtība.

Zemes vērtību samazina arī apgrūtinājumi

Tos nosaka, zemi kadastrāli uzmērot. Apgrūtinājumu aizņemtajai platībai  vērtību samazina par 45 %, kas atbilst samazinošajam koeficientam 0,55. Ja apgrūtinājumi ir noteikti, bet nav zināma to platība, tad zemes kadastrālo vērtību samazina par 1 %; kopējais samazinājums nevar būt lielāks par 45%.

Zemes vienībai dabā ir atšķirīgi zemes lietošanas veidi

Lietošanas veidus iegūst, zemi kadastrāli uzmērot. Atšķirīgu bāzes vērtību piemēro lauksaimniecībā izmantojamai zemei (LIZ), meža zemei, pārējai zemei,zivju dīķiem un pagalmiem.

Piemēram, pļavai piemērojamā bāzes vērtība – 1200 EUR/ha, krūmiem piemērojamā bāzes vērtība – 100 EUR/ha.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitatīvais novērtējums

LIZ un meža zemes kvalitāte parāda zemes produktivitāti, ko augsne var dot īpašniekam, ja tā tiek pareizi apstrādāta un izmantota. Gan LIZ, gan meža zemei kvalitāti visbūtiskāk ietekmē augsnes veids (velēnu podzolētā, glejotā, velēnu karbonātiskā u.c.) un augsnes mehāniskais sastāvs (māls, smilšmāls, smilts u.c.).

Papildus LIZ kvalitāti ietekmē meliorācijas sistēmas stāvoklis, zemes akmeņainība un reljefs, savukārt meža zemes kvalitāti raksturo meža augšanas apstākļu tips (sils, mētrājs, lāns, grīnis, purvājs u.c.), kur meža tipi veidojas dabā atkarībā no augsnes veida, mehāniskā stāvokļa un mitruma apstākļiem, kādi attiecīgajā meža nogabalā pastāv.

Gan LIZ, gan meža zemei kvalitatīvo vērtējumu izsaka ballēs. LIZ balles konkrētai zemes vienībai Valsts zemes dienesta speciālisti nosaka pēc zemes kvalitātes novērtējuma kartēm, zemes vienību dabā neapsekojot. Novērtējuma karšu informācijas pamats ir visai Latvijas teritorijai līdz 1994. gadam veiktie augšņu kartēšanas un zemes vērtēšanas lauku darbi.

Meža zemei novērtējuma balles iegūst, veicot meža inventarizāciju, un par tām katru gadu informāciju Valsts zemes dienests saņem no Valsts meža dienesta.

Dzīvojamās mājas esamība uz zemes vienības

Ja uz lauku zemes vienības atrodas dzīvojamā māja, tad kadastrālā vērtība ir lielāka nekā zemes vienībai, uz kuras dzīvojamās mājas nav. Tas tāpēc, ka, aprēķinot kadastrālo vērtību, papildus piemēro dzīvojamās mājas ietekmes konstanti.
Konstante norāda, ka 1000 m² zemes platībai kadastrālo vērtību aprēķina kā apbūves zemei. Konstanti iegūst attiecīgajā vērtību zonā, kurā atrodas zemes vienība, noteikto individuālās apbūves zemes bāzes vērtību reizinot ar 1000 m².

Piemēram, pļavai piemērojamā bāzes vērtība – 1200 EUR/ha, pagalmiem piemērojamā bāzes vērtība – 1000 EUR/ha, krūmiem piemērojamā bāzes vērtība – 100 EUR/ha. Individuālās apbūves zemes bāzes vērtība – 1.50 EUR/m². Konstante = 1.50 EUR m² x 1000 m² = 1500 EUR.

Apgrūtinājumi – iegūst, zemi kadastrāli uzmērot

Jo lielāku platību aizņem apgrūtinājumi, jo lielāks kadastrālās vērtības samazinājums. Ja apgrūtinājumi aizņem visu zemes vienības platību vai to pārsniedz, tad kadastrālo vērtību samazina par 30%. Apgrūtinājumu ietekmi kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro kā samazinošos koeficientus:

p>Savrupmājas kadastrālo vērtību ietekmē šādi rādītāji:

• Ēkas lielums un platību sadalījums – iekštelpas, ārtelpas (terase, nojume, balkons), palīgtelpas (garāža, kūts, pagrabs);
• Ēkas labiekārtojumi – vai ir pieejama elektrība un kanalizācija;
• Ēkas stāvoklis – fiziskais nolietojums, to iegūst, ēku kadastrāli uzmērot;
• Apgrūtinājumi – valsts vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis.

1. piemērs – labiekārtota ēka:

• bez ārtelpām un palīgtelpām;
• bez nolietojuma jeb jauna ēka;
• ēkas bāzes vērtība, piemēram, 300 EUR/m², kopējā platība, piemēram, 150 m²

Kadastrālā vērtība = 300 EUR/m² x 150 m² = 45 000 EUR jeb 300 EUR/m²

2.piemērs – ēka:

• ar elektrību;
• bez kanalizācijas;
• ar nolietojumu 30 %;
• ar balkonu 7 m²;
• ar garāžu 1 stāvā 15 m²;
• ar pagrabstāvu 30 m²;
• ar nojumi 20 m²;
• ēkas bāzes vērtība, piemēram, 300 EUR/m², kopējā platība, piemēram, 150 m²

Piemērotie koeficienti:

• balkonam, nojumei – 0.3;
• garāžai 1. stāvā, pagrabstāvam – 0.6;
• nav kanalizācijas – 0.8;
• nolietojumam 30%  – 0.85.

Kadastrālā vērtība  = 300 EUR/m² x(78 m² + 0.3 x 27 m² + 0.6 x 45 m²)x0.8×0.85=23 072 EUR jeb 154 EUR/m² (27 m² – balkona un nojumes platība, 45 m² – pagraba un garāžas platība, 78 m²- pārējā mājas platība)

Īpašuma kadastrālā vērtība sastāv no šādām komponentēm:

• Dzīvokļa /nedzīvojamās telpu grupas kadastrālās vērtības;
• Koplietošanas telpu grupas kadastrālās vērtības atbilstošajai kopīpašuma domājamai daļai;
• Zemes kadastrālās vērtības atbilstošajai kopīpašuma domājamai daļai (ja zeme ir īpašumā);
• Palīgēku kadastrālās vērtības atbilstošajai kopīpašuma domājamai daļai (ja palīgēkas ir īpašumā).

Vērtību ietekmējošie koeficienti

Aprēķina piemērs:

• 3 stāvu mūra dzīvojamā māja atrodas uz zemes vienības, kuras kadastrālā vērtība ir, piemēram, EUR 10 000;
• dzīvokļa bāzes vērtība ir, piemēram, 300 EUR/m²;
• biroja telpu bāzes vērtība, piemēram, 350 EUR/m²;
• koplietošanas telpu bāzes vērtība, piemēram, 300 EUR/m²;
• ēkas nolietojums, piemēram, 30 % – fiziskā stāvokļa korekcijas koeficients 0.85;
• Katram dzīvoklim/birojam atbilstošā kopīpašuma domājamā daļa šajā piemērā ir 50/500.

Pagrabstāvā esošā dzīvokļa īpašuma Nr.1 kadastrālā vērtība aprēķināta, summējot telpu grupas – dzīvokļa kadastrālo vērtību ar domājamās daļas vērtību koplietošanas telpu grupai un domājamās daļas vērtību zemes vienībai.
Līdz ar to mājas dzīvokļa īpašuma Nr.1 kadastrālā vērtība ir: EUR 4 590 + (EUR 11 475 x 50/500) + (EUR 10 000 x 50/500) = EUR 6 738

Zemes vienības daļas kadastrālo vērtību izmanto, lai uzzinātu iznomātās zemes kadastrālo vērtību gadījumos, kad:

• Zemes noma nepieciešama piespiedu nomas attiecību kārtošanai – likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” noteiktie gadījumi, viens no tiem – nomas attiecības risināmas, ja uz citam īpašniekam piederošas zemes atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas
• Zemes noma nepieciešama brīvprātīgu nomas attiecību kārtošanai
• Pašvaldība iznomā sev piederoša zemesgabala daļu, kas ir apliekama ar nekustamā īpašuma nodokli

Zemes vienības daļas reģistrācijai Kadastra informācijas sistēmā  nepieciešams zemes īpašnieka iesniegums un tā grafiskais pielikums – zemes robežu plāna kopija, kurā attēlota plānotā zemes vienības daļa. Zemes vienības daļai nav jābūt obligāti kadastrāli uzmērītai.

Zemes vienības daļas kadastrālās vērtības aprēķinā izmanto:

• Pašvaldības noteikto lietošanas mērķi
• Lietošanas mērķim atbilstošo bāzes vērtību
• Zemes vienībai reģistrētos apgrūtinājumus jeb zemes vienībai noteikto apgrūtinājumu korekcijas koeficientu
• Platības korekcijas koeficientu, ja zemes vienības daļas platība ir lielāka nekā standartplatība – apbūves zemei
• Zemes vienībai noteikto lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitātes novērtējumu ballēs  – lauku zemei

Piemēram, dabas pamatnei bāzes vērtība 1 EUR/m2, komercdarbībai – 20 EUR/m2, standartplatība 4000 m2, virsstandarta vērtību samazinošais koeficients 0.7 jeb platības korekcijas koeficients 0.94. Zemes vienībai apgrūtinājumi – elektrolīnijas aizsargjosla 4500m2 jeb apgrūtinājumu korekcijas koeficients 0.9.