Publicēts: 13.10.2020.
Atjaunināts: 02.01.2025.

Kadastrālā jeb masveida vērtēšana ir nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana pēc vienotiem principiem, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju (nomas maksas, tirgus cenas, būvizmaksas) par diviem pēdējiem gadiem un izvērtējot oficiāli reģistrētos vērtību ietekmējošos rādītājus. Jēdziens “Kadastrālā vērtēšana” (sinonīms pasaulē lietotajam – “Masveida vērtēšana”) tiek lietots, lai nodalītu divus vērtēšanas veidus:

  • Individuālo vērtēšanu – viena atsevišķa nekustamā īpašuma vienreizēja novērtēšana, visbiežāk individuālām nekustamā īpašuma tirgus dalībnieka vajadzībām – tirgus vērtības noteikšana;
  • Masveida vērtēšanu – nekustamo īpašumu grupā ietilpstošo nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana, pamatā nekustamā īpašuma nodokļa bāzes noteikšanas vajadzībām.

Kadastrālās vērtēšanas process un metodes pēc būtības ir līdzīgas individuālajai vērtēšanai (balstīta uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju), bet ņemot vērā to, ka kadastrālajā vērtēšanā vienlaicīgi jānovērtē liels objektu skaits un vērtēšanas izmaksām ir jābūt zemām, vērtības aprēķinam ir jālieto standartizēti aprēķina modeļi.

Kadastrālās vērtēšanas mērķis – pēc vienotiem principiem objektīvi novērtēt visus Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos nekustamos īpašumus un to veidojošos objektus – kadastra objektus.

Kadastrālās vērtēšanos process sastāv no

  1. kadastrālo vērtību bāzes izstrādes;
  2. kadastrālās vērtības aprēķina.

Valsts zemes dienests, izstrādājot uz tirgus vērtēšanas principiem balstītu kadastrālās (masveida) vērtēšanas sistēmu, ievēro Starptautiskās vērtētāju asociācijas (IAAO) nodokļu politikas standartus. Starptautiskās vērtētāju asociācijas standarti ir rekomendējošas vadlīnijas jeb ieteikumi likumdevējiem un politikas veidotājiem masveida vērtēšanā, kas atspoguļo vērtēšanas profesionāļu vidū pastāvošo vienprātību. Latvijā pielieto četrus standartus:

  1. Nekustamā īpašuma masveida vērtēšanas standarts – ietver prasības nekustamā īpašuma masveida vērtēšanai (objekta raksturojošie dati, vērtēšanas modeļi).
  2. Datu kvalitātes standarts – ietver vispārīgas kvalitātes prasības nekustamā īpašuma objekta datiem.
  3. Standarts par pārdošanas darījumu pārbaudi un korekciju – ietver kā atlasīt un koriģēt tirgus definīcijai un situācijai atbilstošus pārdošanas darījumus.
  4. Attiecību analīzes standarts – ietver kā pārbauda masveida vērtēšanas rezultātu. 

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei Valsts zemes dienests pielieto starptautiski (t.sk. Latvijā) atzītās nekustamā īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās vērtēšanas pieejas. Vērtēšanas metožu izmantošana ir atkarīga no pieejamās tirgus informācijas:

  1. salīdzināmo darījumu pieeja (visplašāk izmantotā pieeja – izmanto apbūves un lauku zemju, kā arī ēku kadastrālo vērtību bāzes izstrādei);
  2. ienākumu kapitalizācijas pieeja (izmanto meža zemes kadastrālo vērtību bāzes izstrādei);
  3. izmaksu pieeja (izmanto papildus salīdzināmo darījumu pieejai ēku un inženierbūvju kadastrālo vērtību bāzes izstrādē).
  1. Nekustamā īpašuma tirgus informācija (informāciju par pirkumiem, nomām, būvniecības izmaksām, nekustamā īpašuma tirgus piedāvājumu un pieprasījumu, nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti, cenu izmaiņu indeksi un tendences);
  2. Informācija par nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošajiem galvenajiem rādītājiem, kas iegūta analizējot nekustamo īpašumu tirgus cenas;
  3. Vietējās pašvaldības teritorijas plānojumi un detālplānojumi;
  4. Informācija par normatīvajos aktos noteiktajām īpaši aizsargājamajām dabas teritorijām un to robežām;
  5. Pašvaldību savstarpējai salīdzināšanai – pašvaldības sociālekonomiskie attīstības rādītāji, (ienākuma nodokļa apjoms uz vienu iedzīvotāju, bezdarba līmenis, ekonomiski aktīvo iedzīvotāju skaits, demogrāfiskā slodze u.c.).

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei Kadastra informācijas sistēmā tiek uzturēta Nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, kurā tiek uzkrāti oficiālie no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas saņemtie dati par darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem visā valstī. Uz 2025. gada 1. janvāri datu bāzē ir vairāk kā 1,1 milj. darījumu. Informāciju par nomas maksām sniedz valsts un pašvaldību institūcijas. Piedāvājuma informācija pieejama bezmaksas publiskajos sludinājumu portālos.

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmanto nekustamā īpašuma tirgus informāciju, kas atbilst vai ir koriģēta uz noteiktu atskaites punktu laikā -  1. jūliju – pusotru gadu pirms kadastrālo vērtību bāzes piemērošanas kadastrālo vērtību aprēķinam.